מקדמה וגובה ההלוואה
לתושב חוץ בנקים באיחוד האמירויות בדרך כלל מממנים כ-50–60% מהשווי, כלומר מקדמה של כ-40–50% בתוספת אגרות עסקה. זו פרקטיקה של הבנקים ולא כלל של הבנק המרכזי: בתקנות הבנק המרכזי אין סולם נפרד לתושבי חוץ, וכל בנק קובע את התקרה שלו.
לשם השוואה, תושב זר עם ויזת תושב באמירויות יכול לקבל לפי כללי הבנק המרכזי עד 80% מהשווי של דירה ראשונה במחיר של עד 5M AED (התקרה הועלתה ב-5 נקודות אחוז מ-8 באפריל 2020). אם יש לכם ויזה באמירויות או שתהיה בקרוב, שאלו את הבנק לפי איזה סולם הוא יבחן אתכם.
לחשב החזר חודשי והון עצמי: מחשבון משכנתא ←
כמה הבנק יכול להלוות: כללי הבנק המרכזי
- נטל חוב עד 50%. סך ההחזרים על כל ההלוואות, כולל כרטיסי אשראי והמשכנתא החדשה, לא יעלה על 50% מההכנסה ברוטו. דוגמה: בהכנסה של 40,000 AED בחודש, לא יותר מ-20,000 AED יכולים ללכת להחזרים.
- הלוואה עד 7 הכנסות שנתיות לזרים (לאזרחי האמירויות — עד 8).
- תקופה עד 25 שנה. הבנק המרכזי ביטל את מגבלת גיל 70 בתשלום האחרון: לפי הודעת הבנק המרכזי מ-10 באוקטובר 2019, את מגבלת הגיל קובע כעת הבנק, בדרך כלל 65–70. בדקו מול הבנק.
הבנק לא חייב להלוות את המקסימום, והוא בוחן את ההכנסה, את המטבע שלה ואת ההיסטוריה האשראית. הכללים לפי ספר התקנות של הבנק המרכזי (rulebook.centralbank.ae) נכון לנובמבר 2026.
ריביות
הריביות עשויות להיות קבועות ל-1–5 שנים ואז משתנות על בסיס EIBOR בתוספת מרווח הבנק. אחרי התקופה הקבועה התשלום עשוי לעלות יחד עם EIBOR. השוו הצעות לפי העלות הכוללת של ההלוואה לכל התקופה, ולא רק לפי הריבית בשנים הראשונות.
עלויות המשכנתא מעבר למחיר
- רישום המשכנתא ב-DLD — 0.25% מסכום ההלוואה בתוספת אגרות קבועות קטנות (לפי דף השירות של DLD Mortgage registration). דוגמה: בהלוואה של 1M AED — 2,500 AED בתוספת אגרות.
- הערכת שווי על ידי שמאי מוסמך ועמלת פתיחת תיק של הבנק — לפי תעריפי הבנק.
- ביטוח חיים וביטוח נכס, אם הבנק דורש.
- פירעון מוקדם מלא או חלקי: לפי אותה הודעה של הבנק המרכזי מ-10 באוקטובר 2019 (Central Bank of the UAE eases mortgage loan requirements for bank customers), התקרה הורדה מ-3% מהיתרה ל-1% מהיתרה או 10,000 AED, הנמוך מביניהם.
אגרות הרכישה הכלליות (4% ל-DLD, עמלת תיווך) — במדריך עלויות רכישה.
מסמכים ואישור עקרוני
- דרכון, הוכחת הכנסה (תלושים, דפי חשבון, דוחות מס בהתאם), דפי בנק ל-3–6 חודשים.
- אישור עקרוני מהבנק לפני בחירת נכס. הוא מראה את התקציב האמיתי ומקל על המשא ומתן עם המוכר.
- חשבון בנק באמירויות נפתח לרוב באותו בנק; ראו חשבון בנק באמירויות לתושב חוץ.
איך מתנהלת עסקה עם משכנתא
- אישור עקרוני מהבנק ותקציב שכולל את המקדמה והאגרות.
- בחירת נכס, הסכם עם המוכר, הערכת שווי של הבנק.
- אישור סופי והסכם הלוואה.
- העברת הבעלות ורישום המשכנתא ב-DLD באותו יום, במרכז רישום (Trustee). הבנק מעביר את הכסף למוכר, והקונה מקבל Title Deed עם רישום המשכנתא.
נכס במשכנתא עשוי להתאים לויזת זהב לפי התנאים ש-DLD מפרסם (את ההחלטה על הוויזה מקבלת ICP/GDRFA), אם מחירו 2M AED ומעלה והבנק הנפיק מכתב עם הסכום ששולם והיתרה. ההחלטה בידי הרשויות (ICP/GDRFA).
Off-plan: פריסת תשלומים במקום משכנתא
בשלב הבנייה משכנתא קלאסית בדרך כלל אינה זמינה. במקומה פועלת פריסת תשלומים של היזם: תשלומים במהלך הבנייה, ולפעמים גם אחרי המסירה. משכנתא על נכס כזה ניתן להסדיר סמוך למסירת המפתחות. עוד במדריך Off-plan בדובאי.
זהו מידע כללי נכון לנובמבר 2026 ולא ייעוץ פיננסי. תנאי הבנקים משתנים; תשובה מדויקת ייתן הבנק או יועץ משכנתאות.