ההוצאה השנתית העיקרית של בעל דירה בדובאי היא service charge — דמי אחזקת הבניין. היא מחושבת לפי רגל רבוע, ובמגדלי מגורים רגילים עומדת לרוב על 10–20 AED לרגל בשנה, במגדלי יוקרה 25–45 AED ובמגדלי מותג יותר. התעריף המאושר של כל בניין מופיע ב-Service Charge Index של DLD. כשהדירה ריקה או שאתם גרים בה, מתווספים חשמל ומים (DEWA), אגרת העירייה ובחלק מהבניינים חשבון קירור נפרד (chiller). כשהדירה מושכרת, את החשבונות ואת האגרה משלם בדרך כלל השוכר.
Service charge: על מה ובכמה
Service charge מכסה ניקיון ואבטחה של השטחים המשותפים, מעליות, בריכה וחדר כושר, ביטוח הבניין וקרן לתיקונים גדולים. הסכום הוא שטח ברגל רבוע × תעריף ב-AED.
את התעריפים מאשר RERA והם מופיעים ב-Service Charge Index בפלטפורמות של DLD (Dubai REST, Mollak). לפני הקנייה בדקו את התעריף של הבניין ושאלו אם יש חוב service charge: העסקה לא תירשם עד שהחוב ישולם.
חשבונות ואגרת העירייה
- DEWA — חשמל ומים לפי מונה, עם פיקדון בחיבור.
- אגרת עירייה (housing fee) — 5% משווי השכירות השנתי, מחולקת ל-12 חלקים בחשבון DEWA. בדירה מושכרת הבסיס הוא דמי השכירות בחוזה והשוכר משלם; כשהבעלים גר בדירה, או שהיא ריקה וחשבון DEWA על שם הבעלים — שווי שכירות משוער.
- Chiller (קירור מחוזי) — במגדלים רבים המיזוג מגיע מתחנת קירור מחוזית ומחויב בנפרד מ-DEWA, לפעמים עם רכיב קבוע. בררו את ההסדר לפני הקנייה: הוא קובע את חשבון הקיץ.
ביטוח, תיקונים ועוד
- הבניין מבוטח מתוך ה-service charge. ביטוח תכולה ואחריות של הבעלים — לפי בחירה; עם משכנתא הבנק בדרך כלל דורש ביטוח משלו.
- תיקונים בתוך הדירה (מזגנים, אינסטלציה, מכשירים) על חשבון הבעלים. כדאי לשמור עתודה שנתית, במיוחד בדירה מוכנה בת יותר מעשר שנים.
- אינטרנט וטלוויזיה מתחברים בנפרד, ובדרך כלל על מי שגר בדירה.
אם משכירים את הדירה
- חוזה שכירות ארוך נרשם ב-Ejari.
- חברת ניהול שמוצאת שוכרים ומטפלת בדירה גובה אחוז מדמי השכירות לפי החוזה.
- השכרה קצרה (holiday home) דורשת היתר DET (לשעבר DTCM) — ראו היתר Holiday Home ויש לה הוצאות משלה: ניקיון, מצעים, פלטפורמות הזמנה, אגרות אורחים.
- הכנסה משכירות חייבת במס במדינה שבה אתם תושבי מס. באמירויות יחיד לא משלם מס על שכירות — ראו מיסוי נדל״ן בדובאי.
דוגמת חישוב
דירה של 1,000 רגל רבוע (כ-93 מ״ר) בבניין עם תעריף 15 AED לרגל: service charge של 15,000 AED בשנה. אם הדירה מושכרת, את השאר (DEWA, אגרת עירייה, chiller) משלם בדרך כלל השוכר. אם היא ריקה או שהבעלים גר בה — הוסיפו את החשבונות האלה. זו הערכה ולא הצעת מחיר לנכס מסוים: בדקו את תעריף הבניין, התעריפים ותנאי החוזה לפני הקנייה.
העלויות החד-פעמיות ברכישה (אגרת DLD 4% ועוד) מפורטות בהעלות המלאה של רכישה.