ההבדל העיקרי
- דירה מוכנה — רואים את הדירה עצמה, משלמים את מלוא המחיר בהעברה (בהון עצמי או במשכנתא) ומקבלים מיד Title Deed.
- Off-plan — קונים דירה בבניין שבבנייה בחוזה (SPA) עם היזם, משלמים בתשלומים, החוזה נרשם ב-Oqood וה-Title Deed מגיע אחרי המסירה. פירוט באיך עובד off-plan.
אם המטרה היא הכנסה משכירות
דירה מוכנה אפשר להשכיר מיד, ודמי השכירות והוצאות הבניין כבר ידועים מדירות שכנות ומ-Service Charge Index. ב-off-plan אין שכירות עד המסירה, וההוצאות הסופיות יתבררו בהמשך. הוצאות הבעלים מרוכזות בכמה עולה להחזיק דירה בשנה.
אם המטרה היא מעבר או בית למשפחה
דירה מוכנה מאפשרת לבחור אזור לפי בתי ספר ודרך לעבודה ולהיכנס בלוח זמנים ברור. Off-plan מתאים אם המעבר מתוכנן למועד המסירה, עם מרווח לדחייה אפשרית.
אם חשוב לפרוס את התשלום
יזמי off-plan מציעים תוכניות תשלומים: תשלום ראשון ואחריו שלבים לאורך הבנייה, לפעמים גם אחרי המסירה. זו פריסה של היזם ולא הלוואה, והכסף של הקונים נשמר בחשבון הנאמנות של הפרויקט. בדירה מוכנה פריסה פירושה בדרך כלל משכנתא — ראו משכנתא לתושבי חוץ.
סיכונים ומה לבדוק
- Off-plan: רישום הפרויקט וחשבון הנאמנות (Mashrooi ב-Dubai REST), התקדמות הבנייה, תנאי החוזה לגבי מועדים ודחיות, כללי היזם למכירה לפני מסירה (לרוב צריך לשלם חלק מסוים מהמחיר ולקבל אישור היזם).
- מוכנה: ה-Title Deed של המוכר, חובות service charge או משכנתא, מצב הדירה והבניין, תעריף ה-service charge.
- בשני המקרים בדקו את המתווך ואת המודעה — כך עושים את זה.
ויזת זהב ועלויות חד-פעמיות
סף ויזת הזהב דרך נדל״ן מתחיל ב-2 מיליון AED, אבל הדרישות לדירה מוכנה ולדירה בבנייה יכולות להיות שונות. ההחלטה על הוויזה בידי רשות ממשלתית באמירויות (ICP/GDRFA), לכן בררו את התנאים לנכס מסוים לפני הקנייה. אגרת DLD של כ-4% משולמת בשני המקרים; שאר העלויות בהעלות המלאה של רכישה.